GUIDA ALL'ACQUISTO IMMOBILIARE IN FRANCIA

La procedura effettiva dell’acquisto di un immobile in Francia è molto semplice e ben organizzata. Dopo aver trovato un immobile conveniente e pattuito il prezzo per mezzo di una offerta scritta di acquisto, l’acquirente potrà affidare il resto al notaio. La procedura può essere suddivisa in tre fasi principali: «Offre d’Achat», «Compromise de Vente» e «Acte de Vente».

1. OFFRE D’ACHAT – OFFERTA DI ACQUISTO

Una volta trovato un immobile conveniente, il promittente acquirente dovrà compilare per iscritto un’offerta unilaterale di acquisto con cui informa il promittente venditore circa la sua intenzione di patteggiare la compravendita al prezzo indicato. In questa fase non è richiesto il versamento di un deposito (cauzione).

2. COMPROMIS – ACCORDO PRELIMINARE

Il «Compromesso di Vendita» è il primo dei due documenti aventi efficacia giuridica da compilare in sede della procedura dell’acquisto di un immobile in Francia. Il documento di cui sopra include tutte le informazioni da inserire nell’atto definitivo di compravendita «Acte de Vente». Alla firma dell’atto di cui sopra, di regola, l’acquirente deve presentare un deposito cauzionale pari al 10%, che in seguito viene depositato dal notaio*.

Il «Compromesso di Vendita» include le seguenti informazioni:
– Una descrizione completa dello «stato civile» sia dell’acquirente sia del venditore (nome, cognome, data e luogo di nascita, stato di famiglia, ecc.)
– Descrizione del bene immobile, l’elenco delle pezze giustificative del diritto di proprietà, dello stato legale della parcella indicandone la superficie (compresa l’area coperta).
– Il prezzo di vendita pattuito, inclusa la commissione dell’agenzia immobiliare, il preventivo del costo dei servizi notarili e del deposito cauzionale.
– Le condizioni della ritenuta del deposito cauzionale, gli obblighi dell’acquirente e le garanzie del venditore
– I risultati del controllo «DDT» («controllo diagnostico del fascicolo»)
– L’elenco di condizioni dell’annullamento di compravendita ed eventuali condizioni accessorie pattuite tra le parti
– La data programmata della contrattazione non è la data definitivamente stabilita perché può essere modificata in particolari condizioni.
– La lista dell’arredamento o dei mobili acquistati insieme con l’immobile, se presenti.

* Il notaio è un pubblico ufficiale che agisce indipendentemente dalle parti, ai sensi della legge francese. È una figura importante nel sistema giuridico francese. Il notaio deve controllare la rigorosa esecuzione della legge e garantire l’espletamento delle formalità legali di compravendita. Tutti i pagamenti nel quadro di compravendita saranno  versati in conto corrente notarile; il notaio trasferisce i fondi in conto del venditore subito dopo la firma di un «Acte de Vente». L’acquirente ha il diritto di nominare un secondo notaio il che non comporta dei costi aggiuntivi, visto che in questo caso la retribuzione notarile sarà  divisa in due parti tra i due notai.

Il termine della presa di decisione.

L’acquirente avrà un periodo di dieci giorni per poter ripensarci e recedere dal contratto senza pagare gli interessi di mora pari al 10% (perdita di garanzia). I dieci giorni includono i giorni festivi e fine settimana che saranno conteggiati a partire dalla data di ricezione, da parte dell’acquirente,  dell’accordo preliminare firmato dall’acquirente e dal venditore (il «Compromesso di Vendita») inviato all’indirizzo postale ou all’e-mail dell’acquirente.

3. ACTE DE VENTE – LA FIRMA DEL CONTRATTO DEFINITIVO

Circa  tre-quattro mesi dopo la firma dell’accordo preliminare («Compromesso di Vendita»), il notaio dovrà terminare tutte le formalità della compravendita e stabilire la data della firma del contratto definitivo, «Acte de Vente», approvata dall’acquirente.

Prima di questo incontro, l’acquirente deve assicurarsi che l’importo totale  di saldo per l’acquisto dell’immobile è stato versato in conto del notaio rogante, inclusi gli importi concessi dalle società ipotecarie. È impossibile pagare il prezzo dell’acquisto in loco tramite un assegno bancario o in contanti, secondo la legge sull’opposizione al riciclaggio di denaro.

Si prega inoltre di stipulare un contratto d’assicurazione del bene immobile intestato a nome dell’acquirente, entro la data di firma del contratto, cioè prima di trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile.

Subito dopo la firma e la legalizzazione del contratto «Acte de Vente», la compravendita verrà registrata dal notaio. L’atto originale di proprietà verrà depositato dal notaio, le copie autenticate vengono consegnate in mano su richiesta.

 

LE SPESE PER L’ACQUISTO

L’acquirente di una casa in Francia è obbligato a pagare i vari diritti, le tasse d’iscrizione, cui l’importo totale è di circa il 7,5% -8% del costo di acquisto (nel  caso ove l’acquirente acquista l’immobile rivenduto), ma è solo il 2% per i nuovi immobili.

Rivendita – l’importo totale dei diritti e tasse per l’acquisizione dell’immobile: 7,5% -8% del costo di acquisto, salvo la commissione di agenzia immobiliare.

La nuova proprietà – Si dovrà pagare circa il 2% per i diritti e le spese della prestazione di servizi notarili e varie tasse di iscrizione, più IVA 20% del prezzo di acquisto (eccezion fatta per le transazioni concluse tra le persone fisiche), senza tener conto della commissione di agenzia immobiliare.

E anche se le tasse e le spese sono spesso chiamate i «diritti notarili» (frais de notaire), infatti, il costo dei servizi notarili è solo 1%. Il resto dell’importo di cui sopra include l’imposta di registro, le altre spese legali e i servizi di traduzione.

La commissione di agenzia immobiliare è già inclusa nel valore dichiarato dell’immobile (di solito 5% + IVA).

 

L’IMPOSTA SULLA PROPRIETA IMMOBILIARE (ANNUALE)

Non importa se l’acquirente abbia la residenza registrata in Francia o arriva qui solo per passare le vacanze: dovrà  sempre assicurare l’immobile acquistato e pagare i due tipi principali dell’imposta sulla proprietà in Francia:

– Taxe fonciere: (tassa fondiaria) va pagata dal proprietario dell’immobile. L’importo di «Tax foncier» è molto al di sotto durante i primi due anni, nel caso di acquisto di un immobile nuovamente costruito (o in corso di costruzione, o di nuova costruzione ancora in proprietà del costruttore).

– Taxe d’habitation: (tassa di abitazione) verrà  pagata da chi risiede in zona residenziale /arredata interni alla proprietà. L’imposta viene pagata ogni anno, il giorno primo di gennaio.

 

◊ Grafico di vendite immobiliari in Costa Azzurra

WE WILL ANSWER ALL QUESTIONS.