GUIDE D’ACHAT IMMOBILIER EN ITALIE

Nous pouvons diviser l’ensemble du processus d’achat immobilier en Italie en trois étapes:

1. OFFRE D’ACHAT

Ayant trouvé une propriété appropriée, l’acheteur établit et signe une offre d’achat, valable pour 3-7 jours, où il précise les détails de ce qu’il a l’intention d’acheter, le mode de paiements et toutes les autres conditions que l’acheteur ou le vendeur ont accepté. Un petit dépôt est normalement demandé en ce moment. Dans le cas où ce document est également signé par le vendeur, en règle générale, d’un point de vue juridique, un tel document est considéré comme le contrat conclu. Si le vendeur n’accepte pas l’offre, celui-ci perd immédiatement son effet juridique.

2. LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE

Ceci est un contrat standard, signé par les deux parties lors de l’acceptation d’une offre. Au moment de la signature normalement 30% du prix d’achat est payé. Le document l’effet juridique et définit les termes de la vente, y compris une date de son achèvement. Si l’acheteur refuse la transaction, le montant du dépôt n’est pas remboursé. Si le vendeur refuse la transaction, il devra rembourser le double du montant du dépôt. La société « Wharf Invest Real Estate » recommande fortement que tous les contrats préliminaires soient établis par un notaire d’état* et signés devant ce dernier. Dans ce cas, le contrat préliminaire sera enregistré et inscrit dans le registre d’Etat des transactions immobilières, ce qui assure une protection totale des droits de l’acheteur et du vendeur.

3. ACTE NOTARIÉ FINAL

C’est le processus officiel de la transaction d’achat et de vente – la dernière étape qui est effectuée devant un notaire d’Etat*. C’est lorsque le paiement intégral est effectué et les taxes sur les transactions sont payées, le droit de propriété est transféré à l’acheteur. Le notaire, qui agit en tant que personne indépendante pour les deux parties, s’assure que toute la documentation nécessaire est complète et exacte; il doit également s’assurer que tous les aspects de la transaction de vente et d’achat sont conformes aux exigences de la loi.

* Les notaires en Italie sont des officiers publics, nommés par l’Etat dont le rôle est d’authentifier et d’attester tous les actes juridiques. Ils agissent au nom du gouvernement du pays et ne peuvent pas représenter les intérêts personnels de l’acheteur ou du vendeur.

Aucune partie n’a besoin de conseils juridiques distincts, bien qu’il soit tout à fait normal que les acheteurs engagent un avocat italien spécialisé en droit international (voir en bas de la page) pour les guider dans les étapes précédentes et s’assurer que tout ce que le notaire exige est en place.

LES FRAIS D’ACHETEUR

1. Taxe d’enregistrement d’achat et frais juridiques
2. Frais de notaire
3. Commission de l’agent immobilier
4. Interprète

LA TAXE D’ENREGISTREMENT D’ACHAT ET D’AUTRES FRAIS D’ACHAT

Veuillez noter que la taxe d’achat en Italie est calculée sur la base de la valeur cadastrale de la propriété. Les valeurs cadastrales, définies par le cadastre et basées sur le nombre de pièces, l’emplacement, la surface de plancher, etc., sont toujours nettement inférieures à la valeur marchande actuelle; cela entraîne effectivement une facture d’impôt plus faible. Par exemple, une propriété achetée pour 1,5 million d’euros pourrait avoir une valeur cadastrale de 300 000€. Le calcul de la taxe sera donc basé sur la somme de 300 000 €, plutôt que sur le prix d’achat total.

La taxe d’enregistrement d’achat est une taxe d’enregistrement payable sur une propriété changeant du propriétaire enregistré.

– Si c’est votre maison principale (donc vous envisagez de résider en permanence en Italie à partir de maintenant), la taxe est fixée à 2% de la valeur cadastrale de la propriété.

– Si c’est votre résidence secondaire (votre résidence d’été), la taxe est fixée à 9% de la valeur cadastrale de la propriété.

Chaque propriété a sa propre valeur cadastrale, indiquée dans les documentsofficiels d’Etat.

LORSQUE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE (TVA) EST APPLIQUÉE:

Les acheteurs de nouvelles propriétés ** ne paient pas de taxe d’immatriculation. Au lieu de cela ils sont tenus de payer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), calculée sur le prix du marché déclaré de la propriété, qui varie de 4% à 22%.

– La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est fixée à 4% pour les acheteurs de la propriété unique aux fins de la résidence principale

– à 10% pour les acheteurs possédant déjà un logement et les acheteurs qui n’ont pas l’intention de résider en permanence dans la propriété acquise,

– à 22% sur les acheteurs de l’immobilier de luxe avec une note A1 dans le registre d’Etat de l’immobilier.

** Les nouvelles propriétés sont définies comme les logements vendus dans les cinq années suivant la fin de la construction ou de la restauration.

FRAIS DE NOTAIRE

Les frais de notaire varient en fonction du prix de l’immobilier, mais en général ils sont compris entre 0,5% -1,5%, payable après la signature du contrat final. Ces estimations sont très variables, la somme dépend souvent du notaire qui lui-même évalue la somme de chaque transaction.

FRAIS DE L’AGENT IMMOBILIER

Ceux-ci sont normalement facturés à 3% + TVA à l’acheteur et 3% + TVA au vendeur.

FRAIS DU TRADUCTEUR

Si Vous ne parlez pas italien, une condition obligatoire est la participation d’un traducteur official aussi bien pour traduire les contrats écrits (acte notarié préliminaire et acte notarié final), que d’être présent lors de la signature du contrat. Les frais dépendent de la durée de l’embauche, mais en moyenne ils constituent 700 € par transaction.

◊ Marché de l’immobilier italien – graphiques 

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