TIPPS RUND UM DEN KAUF IN FRANKREICH

Der Kaufprozess von Immobilien in Frankreich ist eigentlich sehr einfach und gut geregelt. Sobald Sie eine Immobilie gefunden und den Preis durch ein schriftliches Kaufangebot vereinbart haben, werden weitere Handlungen vom Notar geleitet. Der gesamte Vorgang kann in drei wesentliche Phasen gegliedert werden: Offre d ‚ Achat, Kompromiss de Vente und Acte de Vente.

1. OFFRE D’ACHAT – KAUFANGEBOT

Sobald die richtige Immobilie gefunden ist, erstellt der Käufer einseitig ein schriftliches Kaufangebot. Mit diesem Brief informiert er den Verkäufer über seine Absicht mit ihm das Geschäft zu angegebenem Preis abzuschließen. Bei diesem Schritt ist keine Hinterlegung (Kaution) erforderlich.

2. COMPROMIS– VORLÄUFIGE VEREINBARUNG

«Compromis de Vente» ist das erste von zwei rechtlich verbindlichen Dokumenten, die während des Kaufvorganges von Immobilien in Frankreich erstellt werden. Dieses Dokument enthält fast alle Informationen, die im endgültigen Vertrag Acte de Vente dargelegt werden. Normalerweise soll der Käufer eine Anzahlung von 10% bei der Unterzeichnung der Vereinbarung leisten, die vom Notar * aufbewahrt wird.

„Compromis de Vente“ enthält folgende Angaben:

vollständige Beschreibung des „zivilrechtlichen Status“ des Käufers und Verkäufers (voller Name, Geburtsdatum und Geburtsort, Familienstand etc.); Beschreibung des Eigentumsvermögens, Liste von Dokumenten, die das Eigentumsrecht bestätigen sowie Nachweis des Rechtsstatus von Grundstücken und deren Fläche (inklusive der Gebäudefläche); vereinbarten Kaufpreis, inklusive der Provision der Immobilienagentur, geschätzte Höhe der Notargebühren und Höhe der Anzahlung (Kaution); Bedingungen, unter denen der hinterlegte Betrag nicht zurückgezahlt wird, Verpflichtungen des Käufers und Zusicherungen des Verkäufers; Ergebnisse der Aktenprüfung „DDT“ (Dossier Diagnostic Technique); Eine Reihe von standardmäßigen aufschiebenden Bedingungen sowie jegliche zusätzlich vereinbarte Ergänzungen; Gewünschtes Datum des Geschäftsabschlusses ist kein festgelegtes Datum. Das Abschlussdatum kann unter bestimmten Umständen geändert werden. Auflistung von Möbel und Ausstattung (falls vorhanden), die gemeinsam mit der Immobilie erworben werden.

* Der Notar ist ein öffentlicher Beamter, der gemäß Gesetz unabhängig von den Parteien handelt. Er ist eine wichtige Person in der Rechtsordnung von Frankreich. Der Notar sorgt für die Sicherheit von Geschäften, die unter seiner Aufsicht durchgeführt werden, sowie übernimmt die Verantwortung für deren ordnungsgemäße Abwicklung. Alle Zahlungen aus dem Geschäft erfolgen über ein spezielles Notar-Bankkonto; der Notar überweist die Gelder aufs Konto des Verkäufers sofort nach der Unterzeichnung von Acte de Vente. Der Käufer ist berechtigt, den zweiten Notar zu ernennen. Es erfordert keine zusätzlichen Kosten, da die Notaren in diesem Fall das Honorar untereinader teilen.

Widerruffrist

Sie haben eine Bedenkzeit von 10 Tagen, bis zu deren Ablauf Sie vom Geschäft ohne Zahlung der Geldstrafe von 10 % (Verlust der Kaution) zurücktreten können. Diese 10 Tage umfassen die Feiertage der Bank und das Wochenende und beginnen am nächsten Tag nach der Zustellung der durch beide Parteien (Sie und den Verkäufer) unterschriebenen vorläufigen Vereinbarung (Compromis de Vente) an Ihre Postanschrift oder an Ihre E-Mail-Adresse, falls das elektronische Zusendung gewählt ist.

3. ACTEDEVENTE – UNTERZEICHNUNG DES ENDGÜLTIGEN VERTRAGES

In 3-4 Monaten nach der Unterzeichnung der vorläufigen Vereinbarung (Compromis de Vente) beendet der Notar die notwendige Arbeit in Bezug auf das Geschäft und vereinbart mit Ihnen das Datum der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages Acte de Vente.

Vor diesem Termin müssen Sie sich vergewissern, dass Sie aufs Bankkonto des Notars den Gesamtbetrag, der für den Kauf dieser Immobilie notwendig ist, inklusive der von Hypothekanstalten eingeräumten Beträge, überwiesen haben. Sie dürfen den Kauf mit einem Bank-Scheck oder mit Bargeld vor Ort gemäß Geldwäschegesetz nicht bezahlen. Man muss auch im Voraus eine Versicherung dieser Immobilie auf Ihren Namen zum Unterzeichnungstag abzuschließen, d.h. bevor Sie das Eigentumsrecht an dieses Objekt bekommen. Nach der Unterzeichnung und Beglaubigung des Vertrages Acte de Vente registriert der Notar das Geschäft. Der Original wird beim Notar aufbewahrt, die beglaubigten Abschriften werden auf Anfrage ausgehändigt.

 

KOSTEN DES KÄUFERS

Der Käufer eines Hauses in Frankreich soll verschiedene Gebühren und Registrierungssteuer zahlen, deren Gesamtbetrag ca. 7,5%-8% vom Kaufpreis für eine bestehende Immobilie und nur 2% für neue Projekte beträgt.

Bestehende Immobilien  – Gesamtbetrag der mit dem Kauf verbundenen Gebühren und Steuern: 7,5%-8% vom Kaufpreis ohne Provision der Immobilien-Agentur.

Neue Immobilien – Sie bezahlen die Notargebühren und Registrierungssteuern in Höhe von ca. 2%, zuzüglich MwSt. in Höhe von 20% vom Kaufpreis (mit Ausnahme der Geschäfte zwischen den natürlichen Personen), exklusive der Provision der Immobilien-Agentur.

Obwohl man diese Steuern und Gebühren oft „Notargebühren“ (frais de notaire) nennt, machen in der Wirklichkeit die eigentlichen Notargebühren nur etwa 1% aus. Der Restbetrag entfällt auf Stempelsteuer, sonstige juristische Kosten und Dolmetscherkosten.

Provision der Immobilienagentur ist in der Regel im offiziell genannten Preis für die Immobilie inbegriffen. (beträgt 5% + MwSt.)

 

JÄHRLICHE BESTEUERUNG VON IMMOBILIEN

Ob Sie in Frankreich einen ständigen Wohnsitz haben oder nur die Ferien verbringen, müssen Sie zuallererst die erworbene Immobilie versichern und zwei wichtige französische Eigentumssteuern bezahlen:

 Tax fonciere: diese Steuer bezahlt der Eigentümer jeder Immobilie. Tax foncier ist deutlich niedriger in den ersten zwei Jahren, falls eine neue Immobilie (entweder noch im Bau oder vor kurzem gebaut und durch den Bauherrn verkauft) erworben wurde.

– Tax d’habitation: diese Steuer bezahlt jeder, der in einer Wohnung /möblierten Zimmern wohnt. Die Steuer wird jährlich am 1. Januar bezahlt.

 

 ◊ Einen Überblick über die Cote d’Azur Immobilienmarkt

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