TIPPS RUND UM DEN KAUF IN ITALIEN

Wie kaufe ich ein Haus in Italien? Der ganze Kaufvorgang kann in drei Phasen aufgeteilt werden:

1. KAUFANGEBOT

Nachdem das passende Immobilienobjekt gefunden ist, erstellt und unterzeichnet der Käufer ein Kaufangebot, das 3-7 Tage gültig ist, in dem er detailliert anführt, was gekauft wird, die Zahlungsbedingungen sowie sonstige Bedingungen, mit denen der Käufer oder der Verkäufer einverstanden ist. Gleichzeitig wird es normalerweise eine kleine Anzahlung angefordert. Falls dieses Dokument durch den Verkäufer auch unterzeichnet ist, gilt es rechtlich als Vertragsabschluß. Sollte der Verkäufer das Angebot nicht akzeptieren, tritt es sofort außer Kraft.

2.VORVERTRAG

Das ist ein Standard-Vertrag über Annahme des Angebotes, der durch die beiden Parteien unterzeichnet wird. Gleichzeitig mit dessen Unterzeichnung wird es in der Regel 30% des Kaufpreises bezahlt. Das Dokument ist rechtlich verbindlich und beinhaltet die Bedingungen des Geschäftes, einschließlich des Datums des Vertragsablaufs. Wenn der Käufer zurücktritt, wird der hinterlegte Betrag nicht zurückgezahlt. Sollte der Verkäufer zurücktreten, muss er den hinterlegten Betrag in doppelter Höhe zurückzahlen. Die FirmaWharf Invest Real Estate empfiehlt ausdrücklich, dass die Vorverträge nur von öffentlichen Notaren* erstellt und in deren Anwesenheit unterzeichnet werden. In diesem Fall wird der Vorvertrag registriert und ins staatliche Immobilien-Register eingetragen, damit wird der vollständige Schutz der Rechte sowohl des Käufers, als auch des Verkäufers gewährleistet.

3.ENDGÜLTIGE ÜBERTRAGUNG DES EIGENTUMSRECHTES

Ein offizielles Verfahren des Abschlusses des Kaufs ist die letzte Phase des Kaufvorganges, die in der Anwesenheit eines öffentlichen Notars* erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die vollständige Zahlung des Kaufpreises, aller Geschäftssteuern und das Eigentumsrecht wird auf den Käufer übertragen. Der Notar, der als unabhängige Person für beide Parteien handelt, sorgt dafür, dass alle notwendigen Unterlagen komplett und richtig sind; er ist auch verpflichtet, sich zu vergewissern, dass alle Aspekte des Kaufgeschäftes den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

*Die Notare in Italien sind öffentliche Beamten, die vom Staat ernannt werden und sämtliche Rechtshandlungen beglaubigen. Sie handeln im Namen der Regierung des Staates und können nicht persönliche Interessen weder des Käufers oder Verkäufers vertreten.

Keine Partei benötigt separate rechtliche Beratungen, obwohl es ganz normal für die Käufer ist, international-orientierte italienische Anwälte zu engagieren, (s. Seite unten), welche die Käufer bei den früheren Phasen des Kaufvorganges leiten und dafür sorgen, dass alles, was der Notar benötigt, vorhanden ist.

KOSTEN DES KÄUFERS:

1. Registrierungssteuer beim Kauf und Anwaltskosten
2. Notarkosten
3. Provision des Immobilienmaklers
4. Dolmetscherkosten

REGISTRIERUNGSSTEUER BEIM KAUF UND SONSTIGE KOSTEN

Bitte beachten Sie, dass die Registrierungssteuer in Italien basierend auf Katasterwert der Immobilien berechnet wird. Der Katasterwert, der im Grundbuch angegeben ist, wird ausgehend von Anzahl der Zimmer, Gebäudelage, Wohnfläche etc. ermittelt und ist immer deutlich niedriger als aktueller Marktwert; dies führt effektiv zu einer geringeren Steuerschuld. Z.B. eine Immobilie, die gegen 1,5 Millionen Euro erworben wird, kann einen Katasterwert von 300.000 Euro haben. So wird die Steuer ausgehend von 300,000 Euro, anstatt des vollen Kaufwertes berechnet.

Die Registrierungssteuer beim Kauf ist eine Registrierungssteuer, die beim Wechseln des registrierten Besitzers des Eigentums entrichtet wird.

– Wenn das Ihr einziges Haus ist (das heißt, Sie wollen von nun an Ihren Wohnsitz in Italien haben), wird die Steuer in Höhe von 2% des Katasterwertes der Immobilie festgesetzt.

– Wenn das Ihr Zweithaus (Ihre Sommerresidenz) ist, wird die Steuer in Höhe von 9% des Katasterwertes festgesetzt.

Jede Immobilie hat einen Katasterwert, der in den offiziellen Dokumenten angegeben ist.

IN WELCHEN FÄLLEN WIRD DIE MEHRWERTSTEUER (MwSt.) ENTRICHTET?

Die Käufer von neuen Immobilien** sind nicht verpflichtet, die Registrierungssteuer zu zahlen. Anstatt dessen haben sie die Pflicht, die Mehrwertsteuer (MwSt.) zu zahlen, die ausgehend vom deklarierten Marktpreis des Objektes berechnet wird und deren Satz von 4% bis 22% reicht.

– Die MwSt. wird in Höhe von 4% für die Käufer des einzigen Hauses als ständigen Wohnsitzes festgesetzt;

– in Höhe von 10% für die Käufer des Zweithauses und mit einem Auslandswohnsitz,

– in Höhe von 22% für die Käufer von Luxus-Immobilien mit einem Raiting A1 laut staatlichem Immobilienregister.

**Als „neue Immobilien“ werden die Objekte definiert, die innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung des Baus oder Erneuerung verkauft werden.

NOTARGEBÜHREN

Die Notargebühr variiert sich je nach Immobilienpreis, jedoch liegt normalerweise im Bereich von 0.5% bis 1.5% und ist zahlbar nach der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages. Hier gibt es sehr unterschiedliche Kalkulationen, und der Betrag hängt von dem Notar ab, der den Geschäftswert in jedem einzelnen Fall bewertet.

PROVISION DES IMMOBILIENMAKLERS

Die Provision wird in der Regel so berechnet: 3% + Mehrwertsteuer an den Käufer und 3% + Mehrwertsteuer an den Verkäufer.

BEZAHLUNG DER DOLMETSCHERLEISTUNGEN

Falls Sie kein Italienisch sprechen, ist die Teilnahme eines offiziellen Dolmetschers verpflichtend, sowohl für die Übersetzung von Verträgen (vorläufigen und endgültigen), als auch für die Anwesenheit bei der Unterzeichnung. Das Honorar hängt von der Arbeitsdauer ab, doch im Durchschnitt beträgt €700 pro Geschäft.

◊ Einen Überblick über die italienischen Immobilienmarkt…

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