ITALIA

GUIDA ALL'ACQUISTO IMMOBILIARE IN ITALIA


La procedura di compravendita immobiliare in Italia può essere divisa in tre fasi:

1. L'OFFERTA DI ACQUISTO

Dopo aver trovato l’immobile giusto, l'acquirente dovrà firmare la proposta di acquisto valida per 3-7 giorni, in cui sarà dettagliato l’oggetto di compravendita, le modalità di pagamento, indicandovi pure altre condizioni imposte dal venditore o dall’acquirente. Alla sottoscrizione della proposta, dovrà versare una certa somma a titolo di deposito cauzionale. Nel caso in cui il documento di cui sopra sarà firmato pure dal venditore, dal punto di vista giuridico verrà considerato quanto la conclusione del contratto. Se il venditore non accetta la proposta, la proposta diventerà priva di effetto immediatamente.

2. IL CONTRATTO PRELIMINARE

È il modello standard del contratto firmato da entrambe le parti che convengono la  proposta di compravendita. Alla firma del preliminare, verrà pagato il 30% del prezzo di acquisto. Il documento ha piena validità legale e stabilisce le condizioni di compravendita, inclusa la data dell’entrata definitiva in vigore. Nel caso in cui l'acquirente dovesse rifiutare la compravendita, il deposito versato non è rimborsabile. Nel caso in cui il venditore dovesse rifiutare la compravendita, sarà tenuto a restituire il deposito in doppio. La società «Wharf Invest Real Estate» consiglia di confidare la stesura del contratto preliminare al pubblico notaio* e firmare l’atto esclusivamente in presenza dello stesso. In tal caso, il contratto preliminare verrà registrato e iscritto nel pubblico registro delle transazioni immobiliari, per garantire la piena tutela dei diritti sia dell’acquirente che del venditore.

3. L'ATTO NOTARILE DI VENDITA

È la procedura ufficiale di formalizzazione della compravendita, cioè la fase finale del processo dell’acquisto effettuata in presenza del pubblico notaio*. È il momento di regolamento finale per l’immobile acquistato, inclusa l’imposta sulla compravendita, ove il diritto di proprietà viene trasferito all'acquirente. Il notaio che agisce come un soggetto indipendente dovrà verificare la documentazione necessaria; è inoltre tenuto a garantire la legittimità dei termini della compravendita alle disposizioni della legge.

*In Italia, il notaio è un pubblico ufficiale, nominato dallo Stato per legalizzare ogni atto giuridico. Agiscono per conto del Governo italiano, non potendo rappresentare gli interessi personali né dell'acquirente, né del venditore.

Nessuna delle parti contraenti non deve adire la consulenza legale, molto spesso, però, le parti ingaggiano gli avvocati italiani specializzati di diritto internazionale (vedi a fondo pagina), che gli prestano assitenza in sede delle prime fasi della procedura e producono tutta la documentazione necessaria per il rogito notarile.

LE SPESE A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

1. L’imposta di registro della compravendita e gli oneri legali
2. Le spese notarili
3. La commissione dell’agente immobiliare
4. Le competenze di un interprete

IMPOSTA DI REGISTRO DELLA COMPRAVENDITA E ALTRI ONERI

È da notare che l’imposta sugli acquisti in Italia va calcolata in base al valore catastale degli immobili. Il valore catastale è indicato nella visura catastale ed è calcolato in base al numero di vani, l’ubicazione dell'edificio, la superficie abitabile ecc., è sempre molto inferiore rispetto al valore corrente di mercato; quindi, l'importo dell'imposta viene notevolmente ridotto. Ad esempio, l'immobile acquistato per 1,5 milioni di euro, può avere il valore catastale di €300,000. Quindi la tassa è calcolata in base alla somma di €300,000, e non dal costo effettivo della compravendita.

L’imposta sugli acquisti è l’imposta di registro riscossa per il passaggio di proprietà.

- Se è la prima casa (l’acquirente ha l’intenzione di portare la residenza in Italia), l'importo da pagare è pari al 2% del valore catastale dell'immobile.

- Se  è la seconda casa l'importo da pagare è pari al 9% del valore catastale.

Ogni singolo immobile ha un proprio valore catastela, indicato nella visura catastale.

APPLICAZIONE DELL'IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA):

L’acquirente di un nuovo immobile** non è tenuto a pagare la tassa di registrazione. Invece, è tenuto a pagare l'imposta sul valore aggiunto (IVA) calcolata in base al valore dichiarato di mercato dell'immobile, cui il tasso varia dal 4% al 22%.

- L’imposta sul valore aggiunto (IVA) viene calcolata in ragione di 4% per l’acquisto della prima casa per la residenza permanente,

- in ragione di 10% per qui ha un’altra abitazione e per qui acquista la casa per le vacanze,

- in ragione di 22% per i beni immobili di lusso (il rating A1 del pubblico registro immobiliare).

**La categoria dei «nuovi immobili» include le case rivendute entro cinque anni dopo la costruzione o il restauro.

LE SPESE NOTARILI

Le competenze notarili possono variare a seconda del valore della proprietà, ma di solito vanno calcolate in ragione di 0,5% - 1,5%  pagati dopo la firma del contratto finale. Vi è una certa indeterminatezza e tanti punti oscuri, dunque, è il notaio chi decide su molti punti determinando la portata della compravendita e il prezzo dell’immobile venduto.  

LA COMMISSIONE DI AGENTE IMMOBILIARE

Di regola, la commissione ammonta a 3% + IVA a carico dell'acquirente e a 3% + IVA a carico del venditore.

LA RETRIBUZIONE DEI SERVIZI DI UN INTERPRETE

Per chi non conosce la lingua italiana, è indispensabile l’intervento di traduttore giurato, sia per la traduzione scritta dei contratti (preliminare e definitivo), sia per la traduzione verbale davanti al notaio alla firma dell’atto. Il tasso della retribuzione va stabilito in ragione della durata di prestazione del servizio, in media ammonta a ca. 700 € per una compravendita.

◊ Veduta d'insieme del mercato immobili italiano...

 

Rimaniamo a Vostra disposizione per ogni eventuale ulteriore approfondimento in merito
Cordialmente,
WFI Team